这篇文章是由Ahn and Sinowitz律师事务所撰写的。如果您有任何问题，请致电267-385-8668。
除非你能全款买房，否则你找到合适的房产只是你成功的一半，而另一半则是选择最佳的抵押贷款类型。因为你可能需要用很长一段时间来偿还你的抵押贷款，所以找到一个能够满足你需求和预算的贷款类型很重要。
当你从你的贷方那里贷款时，那么你就与你的贷方达成了一项法律协议，并且你需要在规定的时间内来偿还你的贷款（尽管有利息）。
一、重要信息
抵押贷款的两个主要部分是本金，也就是贷款金额，以及对本金收取的利息。
美国政府不充当抵押贷款机构，但它会对某些类型的抵押贷款提供担保。
六种主要的抵押贷款类型为：常规贷款、合格贷款、不合格贷款、联邦住房管理局保险、美国退伍军人事务部保险和美国农业部保险。
二、什么是抵押贷款呢？
抵押贷款通常分为两部分——本金和利息。本金是指贷款金额。利息是指贷方向你收取的额外金额（按本金的百分比计算），以让你获得你需要的贷款，并且你需要在规定的时间内偿还你的抵押贷款。此外，在你的抵押贷款期限内，你需要根据贷方设定的分期偿还时间表，每月分期偿还。
三、计算每月还款额
你的每月还款额取决于你的房价、首付款、贷款期限、财产税、房主保险和贷款利率(这很大程度上取决于你的信用评分)。
此外，影响抵押贷款定价的另一个因素是年利率（APR），它评估了贷款的总成本，并且年利率还包括利率和其他贷款费用。
四、6种主要的抵押贷款类型
不是所有的抵押贷款产品都是一样的，有些贷款产品比其他的贷款产品有更严格的准则，并且有些贷款产品可能会要求借款人支付20%的首付款，而另一些则只要求借款人支付房屋购买价的3%。此外，如果借款人想要获得某些类型贷款的资格，那么借款人需要有良好的信用评分，而其他贷款则是面向那些信用不佳的借款人的。
美国政府不充当抵押贷款机构，但它会为符合收入要求、贷款限额和地理区域资格要求的某些类型的贷款提供担保。下文是各种可能的抵押贷款的概要。
房利美和房地美是两个政府赞助的企业，在美国购买和销售大部分的常规抵押贷款。
1. 常规贷款
常规贷款是一种不受联邦政府支持的贷款。借款人如果信用良好，有稳定的就业和收入历史，并且有能力支付3%的首付款，通常就有资格获得由房利美或房地美支持的常规贷款。这两家企业是由政府赞助的，在美国购买和出售大多数常规抵押贷款。
为了避免需要私人抵押贷款保险（PMI），借款人通常需要支付20%的首付款。此外， 一些贷方也会提供低首付款要求和没有私人抵押贷款保险的常规贷款。
房利美和房地美住房贷款的预付费用在2023年5月发生了变化，即信用分数较高的购房者，如740分或以上的购房者，费用会增加，而信用分数较低的购房者，如640分以下的购房者，费用会减少。此外，另一个变化是：你的首付会影响到你的费用的多少，即你的首付越高，你的费用就越低，尽管这仍将取决于你的信用评分，但房利美也在其网站上提供了贷款级别的价格调整。
2. 合格贷款
合格抵押贷款会受到联邦政府设定的最大贷款限额的约束，而这些限制因地理区域而异。对于2022年，联邦住房金融局将一套的基准合格贷款限额（CLL）定为647,200美元（高于2021年的548,250美元）。
然而，联邦住房金融局在本国的某些地区（例如，纽约市或旧金山）设定了更高的最高贷款限额。这是因为这些高成本地区的房价至少超过基准贷款限额的115%或更多。
3. 不合格贷款
由于贷款金额或承保准则的原因，不合格抵押贷款通常不会被房利美和房地美出售或购买。其中，巨型贷款是最常见的不合格抵押贷款类型，并且它们被称为巨额贷款是因为它们的贷款金额通常超过了符合规定的贷款限额。
这些类型的贷款对贷方来说风险更大，所以借款人通常必须证明自己有足够的还款能力和拥有良好的信用评分，并且通常需要支付10%至20%（或更多）的首付款。
4. 政府担保的联邦住房管理局（FHA）贷款
首次购房的中低收入者在无法获得常规贷款的情况下，通常会求助于联邦住房管理局（FHA）提供的贷款，并且借款人的首付款通常可以低至房屋购买价格的3.5%。
与常规贷款相比，联邦住房管理局贷款的信用评分要求更为宽松。然而，联邦住房管理局并不直接放贷，它只为联邦住房管理局批准的贷款机构提供贷款保险。此外，由联邦住房管理局提供的贷款有一个缺点，即所有的借款人在贷款的规定还款期限内都要支付一笔预付的和每年一次的抵押贷款保险费(MIP)——一种保护贷方免受借款人违约影响的抵押贷款保险。
FHA贷款最适合无法获得常规贷款产品资格的中低收入借款人，或者无法支付大量首付款的人，并且FHA贷款允许FICO分数低至500分的人仅支付10%的首付款，而FICO分数低至580分的人仅支付3.5%的首付款的资格。
5. 政府担保的退伍军人事务（VA）贷款
美国退伍军人事务部（VA）为合格的军人、退伍军人及其配偶提供购房贷款担保，借款人可以在无需支付首付款的情况下获得100%的贷款金额。此外，退伍军人事务贷款的其他优势还包括较少的过户费用（可能由卖方支付），更好的利率，以及不需要PMI或MIP等。
美国退伍军人事务部为符合条件的军人提供抵押贷款担保，并且不需要支付首付款。
退伍军人贷款确实需要一笔融资费用，这是按贷款金额百分比来计算的，有助于抵消纳税人的费用，并且资助费根据你的兵役类别和贷款金额而有所不同。下文是不需要支付资助费用的军人：
- 在服役期间残疾并接受退伍军人福利的军人
- 如果退伍军人没有获得退休或现役工资，那么他们将有权获得与服务有关的残疾补偿
- 在服役期间死亡或在服役期间残疾而死亡的退伍军人的幸存配偶
- 被评级或记录等级的服役人员，说明因退役前索赔而有资格获得赔偿·
- 获得紫心勋章的军人
VA贷款最适合符合条件的现役军人或退伍军人及其配偶，他们希望获得极具竞争力的贷款条款和适合其经济需求的抵押贷款产品。
6. 政府担保的美国农业部（USDA）贷款
美国农业部（USDA）为贷款提供担保，以帮助全国农村地区的低收入购房者拥有住房。此外，只要房产符合美国农业部的规定，这些贷款对合格的借款人来说几乎不需要首付款。
美国农业部的贷款最适合那些家庭收入较低、没有多少钱可以支付首付款、没有资格获得常规贷款产品的农村地区购房者。
五、固定利率抵押贷款
抵押贷款期限，包括还款期限，是贷方决定贷款价格和利率的关键因素，而固定利率贷款显而易见是指:贷款期限内的固定利率，通常为10年至30年。
如果你想更快地还清房贷，并能够负担得起更高的月还款额，那么短期固定利率贷款(比如15年或20年)可以帮助你减少你的还款时间和贷款利息。你需要仔细计算你的贷款与你的资产，以确保你的预算能够应付更高的付款。与此同时，你也可以考虑你的其他还款方式，比如退休储蓄或应急基金等。
固定利率贷款对于计划多年不动的购房者来说是理想的选择。30年期固定贷款可能会给你一些时间来满足你的其他经济需求。然而，如果你愿意承担一点风险，并且有足够的资金和自律来更快地还清你的抵押贷款的话，15年的固定贷款可以为你节省大量的利息，并将你的还款期缩短一半。
可调利率抵押贷款比固定利率抵押贷款风险更大，但如果你计划在短期内出售房屋或对抵押贷款进行再融资的话，那么可调利率抵押贷款是值得选择的。
六、可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款（ARMs）在最初的10年内有一个固定的利率，但在该期限届满后，利率会随着市场情况而波动。如果一旦利率重置，而你无法支付更高的月还款额的话，那么你可能需要承担这些贷款带来的风险。
有些ARM产品有一个利率上限，规定了你的月度按揭付款不能超过一定的数额。如果是这样的话，请计算一下这些还款数额，以确保你能够应付任何的还款增长。此外，不要指望能在你的ARM重置之前卖掉你的房子或为你的抵押贷款再融资，因为市场状况和你的经济状况可能会发生变化。
如果你不打算在最初的固定利率期后继续住在该房产中，或者你打算在贷款重置之前再融资，那么ARM是一个可靠的选择。为什么呢?因为在还款的最初几年，ARM的利率往往低于固定利率，所以你可能会在拥有住房的最初几年节省数千美元的利息支付。
七、首次援助计划
由州或地方住房当局赞助的特别项目专门为首次购房者提供帮助，其中许多项目都是根据买家的收入或经济需求而定的。这些项目通常以首付赠款的形式提供帮助，这可以为首次借款人节省大量的过户费用。
美国住房和城市发展部(HUD)按州列出了首次购房者计划，首次购房者通过选择你所在的州，然后选择“房屋所有权援助”，便可找到离你最近的项目。
歧视抵押贷款是违法的。如果你认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，那么你可以采取以下措施，其中一个步骤是向消费者金融保护局(CFPB)或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。
八、首次购房者的抵押贷款
所有这些贷款项目（除首次购房者援助项目外）都适用于所有购房者，无论你是第一次还是第四次购买房屋。许多人错误地认为FHA贷款只提供给首次购房者，但重复贷款者也有资格，只要买方在购买前至少三年内没有拥有主要住宅。
选择最适合你情况的贷款主要取决于你的经济状况：你的收入、信用记录和评分、就业和财务目标。与此同时，抵押贷款机构可以帮助你分析你的经济状况，以帮助你确定适合你的最佳贷款产品。此外，他们还可以帮助你更好地了解那些往往很复杂的贷款申请资格要求。
九、注意事项
无论你选择哪种贷款类型，事先检查你的信用报告，以了解自己的信用情况。根据法律规定，你有权通过AnnualCreditReport.com每年从三个主要的信用报告机构获得一份免费的信用报告。在那里，你可以发现并弥补你的错误，努力偿还债务，并在你向抵押贷款机构求助之前来完善你的任何逾期还款的历史。此外，为了进一步保护您的信用报告免受错误和其他可疑标记的影响，请考虑选择使用一个目前可用的最佳信用监测服务。
在你认真考虑买房和报价之前，寻求融资可能是有利的。如果你手里有一份预批准信的话，那么你就能够更快地采取行动，并且你也可能也会被卖家更认真地对待。
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