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现实情况是，大约一半的婚姻会以离婚告终，这种令人心碎的经历迫使夫妻双方间不得不划分他们的资产和债务。
然而，事情会变得非常复杂，尤其是离婚涉及到抵押贷款的时候。许多夫妻，特别是对于那些有双份收入的夫妻，往往别无选择，只能卖掉他们的房子，还清贷款，然后平分剩余的钱，而其他一些夫妻则通常是通过契据转让、再转让或抵押贷款再融资的方式选择让一方持有房产。
这一切都不容易，决定如何处理房产问题既是经济上也是情感上的压力，但对于那些准备好通过协商来解决的夫妻来说，这不一定是一种麻烦。例如，夫妻双方间经常为财产而争吵，但那些愿意通过协商解决的夫妻往往可以避免一场昂贵的、令人厌恶的法律斗争。
一、离婚后免除配偶的抵押贷款
如果夫妻双方都无法单独负担房产的每月还款或一次性偿还抵押贷款，那么出售房产可能是唯一的选择。但是，如果一方有能力保留房产，那么夫妻双方可能会考虑重订契据，再融资或重新分配抵押贷款。
重要的是要记住，离婚并不能免除债务。你不再和某人结婚并不能免除你们共同的债务。在经济上准备离婚，特别是对那些有资产的人来说，通常需要对资产和债务进行核算，决定如何公平地划分它们，并执行划分财产和房地产资产的法律文件。
如果你决定要保留你的房产，并且你的另一方离婚配偶也同意，那么你将面临两个问题：
1. 你需要重新登记财产，这一步涉及到一份放弃房地产权益的契据，该契据用于将财产转让给另一个合伙人。
2. 你应该将抵押贷款再融资或转让你的抵押贷款给承担所有权的合伙人。
这些步骤需要依次进行。第一步是起草一份离婚协议，并提交给法院批准。该协议是关于你们如何划分你们的财产的蓝图，包括你们将如何处理共同拥有的房产和与之相关的债务等。
如果一方持有房产，则另一方需要签署一份转让契据，将房产所有权转让给对方。一旦契约被归档，那么离婚夫妻下一步需要解决的是抵押贷款的问题。
解决抵押贷款可以通过两种方式进行：
1. 将放弃所有权的配偶从抵押贷款中移除。
2. 将贷款再融资，并以持有房产的配偶的名义申请新的贷款。
处理抵押贷款是非常重要的。有可能一份契据被撤销，但离婚双方都保留抵押贷款。在这种情况下，如果一方决定停止支付抵押贷款，那么另一方有义务继续支付抵押贷款，如果未能偿还贷款将会导致违约和丧失抵押品赎回权。
所以为了避免未来出现这种问题，那么你一定要确认你的抵押贷款已经转让给了取得所有权的一方。贷款人有时会允许这样做，但往往不允许。如果你的贷款人拒绝，那么你可能需要再融资，这是一个更复杂的过程，要求你只以你的名义申请贷款，并使用部分收益来偿还和关闭旧的贷款。
二、离婚后再融资
有两种方法可以让离婚的一方从抵押贷款中解脱出来：从贷款人那里获得债务免除，或者为抵押贷款再融资。
免除债务比较容易，但这将取决于贷款人是否同意。将前配偶的名字从契据上删除后，那么这就意味着贷款人取消了前配偶支付抵押贷款的义务，但抵押贷款利率保持不变，贷款所欠的金额也保持不变。免除债务可以将债务从前配偶的信用报告中删除，并保护该人在没有按时支付抵押贷款时免于承担责任。
再融资是一种更为常见的方法。它取消了现有的抵押贷款，并要求保留房产的配偶获得一个新的抵押贷款，用新的抵押贷款取代双方的抵押贷款，可以让再融资的人拿出现金来偿还这些抵押贷款。
例如：乔和乔安娜离婚，乔安娜选择保留该房子，估价为30万美元。离婚协议要求乔在扣除未付抵押贷款余额后，以现金形式获得房屋价值的一半。该房屋的未付抵押贷款余额为10万美元，因此乔有权获得10万美元的资产。
为了保留该房产，还钱给乔，乔安娜又申请了一笔20万美元的抵押贷款。她用10万美元来偿还最初的抵押贷款，用剩下的10万美元来支付乔的房产份额。乔和乔安娜最终每人得到10万美元——乔获得的是现金，而乔安娜获得的是房屋净值。
再融资的一个缺点是要承担更长的还款期。乔安娜必须接受为期15年的新抵押贷款，而不是在7年内全部还清这些贷款。当然，如果她在某个时候卖掉住房，那么她将保留抵押贷款还清后的所有剩余资产。
三、离婚后我必须再融资吗？
离婚后你不需要再融资。许多夫妻在双方都无法负担房产抵押贷款时会选择卖掉房子，但是他们的贷款人也可能允许持有房产的一方承担抵押贷款，从而解除另一方的还款义务。
离婚的夫妻有时会达成其他协议。他们可能会继续共同拥有该房产，即使只有其中一人住在里面，也不会改变抵押贷款。有时，他们的房产也会被要求转让给即将住在那里的配偶，但另一方仍然需要承担偿还抵押贷款的义务——这种做法可能会让即将离开的配偶面临经济风险。
再融资通常是最好的解决方案，因为进行新的抵押贷款可以产生足够的现金来支付另一方转让出配偶的资产，但这并不一定是正确的。希望保留房产的配偶必须自己申请新的抵押贷款，那么这将意味着贷款人要达到贷款机构为贷款设定的财务基准。
再融资的标准包括：
- 传统抵押贷款的信用评分至少为620分，FHA贷款的分数略低。
- 常规贷款的最高贷款与价值比率为97%，FHA贷款为97.75%。
- 在大多数情况下，最高债务收入比为43%。
由于离婚后双薪家庭变成了单薪家庭，想要保留房产的配偶可能没有足够的收入来满足抵押贷款的要求。
除了收入减少，离婚还会瓜分夫妻双方共同拥有的储蓄和投资账户。如果夫妻俩有债务，在离婚时也会分摊债务。
伴随着收入和储蓄的减少，以及因离婚而产生的较高的个人债务负担，可能会使你很难或不可能找到支付得起的抵押贷款。
最后，如果夫妻双方的大部分信用账户都在要求转让房产的一方名下，那么想要保留房产的一方可能会因为没有足够的个人信用评分而无法获得贷款资格。
四、抵押贷款转让
将现有的抵押贷款转让给保留房产的配偶可能是解决住房问题的最简单的方法。通常情况下，贷款人需要离婚判决书的复印件和一份合法执行和归档的离婚请求书，以便转让抵押贷款。
接管抵押贷款也被称为承担抵押贷款。贷款人并不需要批准由谁承担，如果贷款人同意，那么你和你的前任必须审查承担抵押贷款的条款。在某些情况下，如果保留房产的配偶拖欠抵押贷款或逾期付款，那么放弃房产权益的配偶可能仍要承担这些责任，这可能会损害非拥有房产配偶的信用，即使该配偶对房产没有兴趣。所以为了避免这种情况出现，那么最重要的是让贷款人向放弃拥有该房产的配偶提供一份免责声明。
同样重要的是，让贷款人从承担抵押贷款的一方信用报告中删除非拥有房产的配偶的抵押贷款责任。如果保留房产的配偶错过了按揭付款的最后期限，而另一配偶的信用报告上仍有该房产，那么这将可能会导致非拥有房产的配偶信用评分大幅下降。此外，如果是离婚导致的经济困难是拖欠还款的原因，那么可以通过修改抵押贷款来缓解这一问题。
贷款人通常不愿意将责任方从贷款中解除出来，因为他们想要证明剩下的抵押贷款，借款人可以自己偿还，所以贷款人肯定会收取一定的转让费。
承担抵押贷款可以减少抵押贷款再融资的成本和不确定性，但这些条款非常重要。由于再融资和承担抵押贷款是非常复杂的，所以你最好与抵押贷款经纪人和财务规划师讨论这些选择，以决定哪一种方法是最适合你的。
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