这篇文章是由Ahn and Sinowitz律师事务所撰写的。如果您有任何问题，请致电267-385-8668。
许多不同的事情可能会导致人们拖欠抵押贷款，例如失业、生病、离婚和出现意外的开支等，其中任何一种情况都可能会导致你经济困难。
你不必坐以待毙，无所作为。因为你应该可以意识得到你可以避免你的抵押贷款止赎。
并且当你在面临抵押贷款止赎时，你也可以寻求相关律师的帮助。
一、在宾夕法尼亚州，有一些方法可以帮助你避免抵押贷款止赎
一般来说，你越早对你的情况采取行动，那么解决问题的机会也就越大，避免抵押贷款止赎的过程也就越容易。事实上，你甚至可以在收到违约通知之前采取行动。
你可以避免抵押贷款止赎；在宾夕法尼亚州，有很多方法可以帮助你避免抵押贷款止赎：
- 你的抵押贷款类型很重要。
- 你个人的财务状况也会产生影响。
- 你是否会在未来几个月到几年的时间里无法偿还抵押贷款。
- 你未来的财务状况也将决定哪些选择对你最有意义。
二、避免抵押贷款止赎并保住你的房产
1. 还款计划
如果你因意外情况而错过了几笔付款，那么你最好的办法是首先立即给贷款人或抵押贷款服务机构打电话，告诉他们发生了什么，并询问他们是否能够为你错过的付款做出调整，并让你有时间还上这些错过的付款。然而，给贷款人打电话，询问他们是否能够为你错过的付款做出调整，你不会有任何损失。
2. 债务偿还延展计划
这也是一种方法，抵押贷款公司或贷款服务机构允许你暂时减少或暂停你的每月抵押贷款付款。但是，这些错过的付款将不得不通过增加你未来的付款金额来弥补，并且抵押贷款公司通常仅允许你在六个月的时间里减少或暂停你的每月抵押贷款付款，但在某些情况下抵押贷款公司可能会允许你在长达一年的时间里来补上这些错过的付款。
3. 申请修改抵押贷款
如果你已经拖欠了相当多的抵押贷款，或者你意识到由于不可预见的情况，如失业，或过度支出或情况的重大变化等，你不再能够每月定期支付你的抵押贷款，那么你可以要求贷款人修改你的抵押贷款的现有条款。如果你的抵押贷款的条款得到了修改，那么它通常看起来像一个新的抵押贷款，有不同的付款金额，可能比以前少，有不同的利率，并且在通常情况下，抵押贷款债务的剩余时间也将被延长。
但需要注意的是，如果你准备向抵押贷款公司或服务机构提供你申请修改抵押贷款的文件时，一定要保留一份你在修改过程中向抵押贷款公司或服务机构提供的任何文件的副本。因为不幸的是，抵押贷款公司有丢失你所提供的文件的习惯。此外，如果你准备发送传真，那么一定要有传输收据，以显示你已经准确的将文件传真发送到抵押贷款公司的传真号码上。
4. 住房可偿付调整计划贷款的修改
由联邦住房管理局承保的贷款可能会允许你进行住房可偿付调整计划贷款的修改和部分索赔。你的贷款人可能会与你合作，从联邦住房管理局保险基金那获得一次性付款，以使你能够偿还你的抵押贷款，并且这样做可能会使你更容易负担得起你的抵押贷款。
如果你符合以下条件：
1. 你的贷款至少拖欠了4个月，但不超过12个月；
2. 你现在有能力全额支付你未来的抵押贷款
5. 宾夕法尼亚州的住房金融局
宾夕法尼亚州的住房金融局简称PHFA，有时可以为拖欠抵押贷款的房主提供帮助。如果你已经错过了抵押贷款付款或者你是由于经济困难而导致你错过偿还抵押贷款的话，那么你最好的办法是尽快联系PHFA。此外，房主紧急抵押贷款援助计划(HEMAP)是一项贷款计划，旨在向那些自己没有过错，但在经济上无法偿还抵押贷款的人提供援助。此外，PHFA可能还会为那些即将丧失房屋止赎的居民提供经济援助。
宾夕法尼亚州的居民如果面临因取消抵押品赎回权而失去主要住所，那么他们有可能有资格获得这种类型的贷款，以使他们的抵押贷款得到修改。(由联邦住房管理局承保的贷款不符合这种选择）。根据你的个人情况，你也可能有资格获得每月按揭供款的经济援助，期限由你拖欠贷款之日起计，最长可达24个月。
6. 再融资
你可以申请一笔新的贷款来偿还你未偿还的抵押贷款。但是，对于丧失抵押品赎回权的人想要重新获得抵押贷款并不简单。如果你拖欠抵押贷款，或者你的信用评分较低，那么再融资并不总是那么容易的，因为这通常需要你用一些资产来进行抵押，但是你可以通过再融资来减少你的总付款。
7. 根据破产法第7章申请破产
如果你想在该房产中住上一段时间，并同时还清你自己欠下的任何债务，那么这是一种选择。但是，如果你已经厌倦了住在该房产中，并且不想或无力支付更多的抵押贷款，想要还清你的抵押贷款，并且只想在该房产中多住几个月而已，那么这可能也是你最好的选择。根据破产法第7章宣布破产，可以达到同样的目的，即在几个月内停止取消房屋的赎回权，并还清其他债务。
8. 根据破产法第13章申请破产
破产会避免止赎吗?如果你想永久保留房产的所有权，那么这是一种选择。为了避免止赎，费城的律师通常会选择破产的方式。根据破产法第13章申请破产，你可以立即停止抵押贷款的止赎，但你需要提交一份抵押贷款偿还计划，以保证你能在五年内补上抵押贷款的欠款。
其他账单，如信用卡和贷款，医疗费和水电费，以及你信用报告上的其他债务也可能会减少或完全消除，所得税也包括在内，在许多情况下也会减少，并且房地产税的欠款也包括在第13章破产中。此外，根据破产法第13章的申请，抵押贷款止赎程序也将立即停止。
为了申请第13章的保护，你需要有足够的家庭收入，以使你能够恢复正常的抵押贷款付款，并且在每月支付一些额外的费用。然而，额外的付款是为了弥补任何错过的抵押贷款付款，这些将根据您的个人情况而有所不同。
你可以根据破产法第13章申请破产来避免治安官拍卖你的资产，即使治安官计划在第二天早上拍卖你的资产。此外，破产法第13章也有一个很大的特点，即如果房产中没有第二抵押贷款的资产，那么第二抵押贷款可以被抹去，并作为无担保债务（如信用卡或个人贷款）处理。此外，你可以降低在破产期间偿还汽车的利率，如果汽车贷款的持续时间为至少30个月，那么在某些情况下你也可以减少偿还汽车的债务。
最后，在某些情况下，破产法第13章允许你在第13章破产计划中偿还全部抵押贷款债务，其结果是，一旦你还清了你所有的抵押贷款债务，那么你就拥有了该房产，并且没有任何抵押贷款。此外，如果你申请第13章破产并遵守其相关要求的话，那么你也可以实现贷款公司对你的资产停止抵押贷款止赎的计划。
9. 在费城为避免抵押贷款止赎辩护
这包括为止赎诉讼辩护，这通常在止赎过程的早期是最有效的。根据你的情况，有各种各样的辩护方法。有时，通过为抵押贷款止赎辩护，你可以获得额外的时间来获得缺少的资金，让你出售房产、或者你可以在房产中停留更长的时间、或者使抵押贷款公司让你减少你对他们的索赔等。
如果你还没有律师，那么你最好聘请一位熟悉抵押贷款止赎的律师，并与他们详细讨论你的案件。在费城，为了阻止止赎，如果房产是你的，并且你正住在那个房产里，那么还会有一个调解会议。在这次法庭会议上，法院将试图帮助你与你的贷款人合作。所有，如果你收到了止赎通知，那么你应该向有经验的破产律师或止赎辩护律师咨询，因为他们可以为你提供最好的建议。
10. 推迟治安官拍卖的动议
如果你预计能够拿出所有拖欠抵押贷款的资金，或者你能预计你在不久的将来能够卖掉房产，那么你可以提交一份推迟治安官出售的动议。这将会在普通上诉法院法官面前举行听证会，在听证会上，你或你的律师将告诉法院，为什么你认为法院应该停止拍卖你的资产。此外，如果你的房产在抵押贷款公司获得判决后被安排出售，那么你就可以提出延期出售的动议。在下文你可以了解更多关于治安官拍卖的信息。
三、避免抵押贷款止赎或不保留你的房产
1. 短售或止赎前出售
在这种情况下，抵押贷款公司或服务机构会允许你出售你的房产。然而，你会以低于偿还抵押贷款的实际金额出售你的房产，并且这样做对你的信用评分也有帮助，可以让你在没有取消抵押品赎回权或治安官拍卖记录的情况下将房产出售。
2. 卖掉房产
如果你没有能力继续支付抵押贷款，但能够出售房产获利，那么你应该这样做。首先，这将有助于保护你的信用评分，因为你的房产将会显示已被出售，而不是显示它已被止赎。第二，你的房产可以让你赚取额外的利润。第三，一旦你的情况好转，如果你卖了房子，而不是让它进入止赎程序，那么你可能更容易的再次获得你的房产的抵押贷款的资格。
3. 提供契据代替止赎
这允许你把你的资产转让给贷款人或抵押贷款服务机构，而你无需再偿还你还没有偿还的抵押贷款，这也被称为“自愿放弃”。
四、在不被骗的情况下，避免抵押贷款止赎
不要上当受骗——请与止赎律师交谈，了解如何避免你的房屋免遭止赎。对一个家庭来说，在某种情况下这种方法是比较好的方法，而对另一个家庭来说，在同样的情况下可能未必是好的，所以每个人或家庭的情况都必须进行单独评估，因为对于抵押贷款止赎没有确切的规则适用于每种情况。
如果你面临着丧失抵押品赎回权并处于无助的境地时，那么你可能很容易被骗子所试图利用。
警告——不要向任何公司或个人支付任何钱（例如：他们说他们会给你一个新的贷款或停止你的止赎），这些被称为止赎救助骗局，往往成千上万的人会因为这些公司或个人虚假地承诺以拯救一个人的房产为借口而损失了数百万美元。
最后，这些公司很多都倒闭了，或者建议当事人去找律师，避免成为这些欺诈性个人和公司的受害者。此外，与合格的律师进行交谈，与他们讨论你的情况，你可以得到抵押品赎回权的帮助，并且你也可以了解如何避免你的房产被止赎等。
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