这篇文章是由Ahn and Sinowitz律师事务所撰写的。如果您有任何问题，请致电267-385-8668。
也许让你更快乐的一天莫过于你有了自己的新家，并且能够在2006年入住了。
一年后，经济开始崩溃，房价一路飙升。然而，2008年至2009年期间，超过500万套房产丧失了抵押品赎回权，这一结果导致了数百万房主乞求政府帮助他们偿还他们的抵押贷款。
幸运的是，尽管COVID-19大流行导致了抵押贷款数量激增，但2021年倒挂的抵押贷款数量尚未达到大衰退时期的低点，并且在当时似乎没有哪一个街区不受其影响。
但是，资不抵债的抵押贷款仍然存在，所以如果你是其中之一，你也不必责怪自己因为寻求解决方法而一直等待了。
幸运的是，抵押贷款的债务减免选择仍然存在，包括通过《抵押贷款债务减免的税收豁免法案》提供的税收减免，该法案在2020年之前免除了高达200万美元的抵押贷款债务。然而，2020年12月通过的《综合拨款法案》作为大流行病救济，将已解除的抵押贷款债务的免税期延长至2025年，并且最高限额为75万美元。
所以如果你正在寻求抵押债务减免，那么也许你该行动起来了。
一、抵押贷款减免
抵押贷款减免的意思就是:贷款人实际上免除了你所欠的部分或全部债务。也就是说，你不用偿还被减免的那部分债务。
抵押贷款机构不从事免除债务的业务。当你买下一套房子，在执行你的抵押贷款时，你会期望在规定的时间内还清抵押贷款。然而，只有当贷方确信你将无力偿还时，它们才会接受你的抵押贷款减免条款。
其中一种方法是通过抵押贷款修改程序来修改你的抵押贷款条款，也就是说，你为你的原始贷款协商新的条款。这时你可能会通过得到较低的付款，以换取较长的付款期，那么这将意味着，最终，你要承担的负担可能会比你原本的抵押贷款要多，但至少你还可以住在该房产中。
而抵押贷款债务减免的另一种方式是止赎，即作为抵押贷款的抵押品房产因未按期付款而被贷款人没收。
在贷款人考虑债务减免之前，它们将会尝试与陷入困境的借款人合作。毕竟，它们延长了抵押贷款——一种由你的房子作为担保的贷款——并期望你能够在未来的某个时候偿还你的抵押贷款。但信不信由你，你的贷款人其实并不想要你的房子；因为大多数贷款人都不愿意卷入到因借款人陷入经济困境的房地产行业中。
现在，并不是所有的贷款修改和止赎都涉及债务减免，特别是如果你对你的房产拥有足够大的资产比例；而另一种避免抵押贷款减免的方法——为了你的信用评分，可能还有你的所得税账单，如果可能的话，你真的想这么做——那么就是简单地进行再融资。
获得抵押贷款减免——同样，可以减少你的住房贷款本金余额——但这将需要与你的贷款人协商，因为毕竟这将涉及到改写你的原始合同。
通常情况下，贷款人会考虑两种类型的抵押贷款减免计划。第一种情况是，你在协商修改条款时可以住在该房产中；而另一种情况是，你得搬出去，但可以避免取消抵押贷款止赎。
无论哪种抵押贷款债务减免方案更适合你，你都要明白这些方案可能都会涉及到税收，并且这还意味着你可能不得不在总收入中增加被减免的金额。
与此同时，你也可能会受到不足额判决的影响，这种情况通常发生在你的资产被出售后仍不能偿还你的债务。如果发生这种情况，那么贷款人可以将你告上法庭，并获得不足额判决，这本质上是为了对你行使留置权，表明你仍然欠贷款人的钱。
下文是一些可以帮助你获得抵押贷款债务减免的步骤。
步骤一
首先联系你的贷款人，询问有关抵押贷款减免的选择。在你开始之前，多做一些准备是很重要的。你必须能够做到详细的阐明你的经济状况，以及能够准确的回答你的经济状况和社会状况等问题。
也许你可以安排抵押贷款修改，以减少你所欠抵押贷款的部分或全部本金。
短售房可以让你以低于到期未偿余额的价格出售你的房产，然后离开。这是“搬出去，避免止赎”策略的一个方案。
而另一个方案是“止赎契约”，即把所有权转让给贷款人以偿还债务。
步骤二
收集你的财务文件。无论你是在寻求贷款修改、短售房还是止赎契约，贷款人都需要审查你的财务证明：两份最近的银行对账单、收入证明、最近两年的纳税申报表，以及每月支出清单等。
短售房的批准涉及到上市协议、销售合同、成交费用报表和买方的资金证明。
步骤三
写一封信，详细说明你的经济困难，并解释一下为什么你不能再支付本金余额了。
具体说明你的经济困难，如失业、长期生病或残疾，或其他经济状况的逆转，并提供一份你为避免违约抵押贷款债务所采取的行动清单。
对于替代契约，你可能需要解释为什么你以前被拒绝了贷款修改或再融资的选择，并且没有买到短售房。
步骤四
向你的贷款人索要一封信，并且该信应明确说明你的抵押贷款减免安排的条款。其中一个关键要素是：信中应该明确贷款人同意减免或豁免的本金金额。
如果采用短售房方式，那么批准信应明确说明贷款人同意放弃对任何不足的权利——如上文所述，所欠金额与销售价格之间的差额。
三、抵押贷款减免和抵押贷款豁免法案
2007年底，小布什政府通过了这一“大衰退”遗留下来的法案，随后在奥巴马和特朗普总统任职期间内被国会延长了五次。该法案允许——在有限的情况下——抵押贷款机构免除的债务可以从借款人的纳税申报表中扣除，但上限为200万美元，这包括到2020年的任何解除或抵押贷款重组。然而，如果该协议是在2020年签署的，则可延长至2021年。2020年12月，类似的《综合拨款法案》获得通过，上限为75万美元，并可延长至2025年。
在该法案通过(或延长)之前，被免除债务的借款人，无论是完全免除债务，还是当止赎房产以低于原始抵押贷款的价格转售时，贷款人如果没有追讨借款人的差额，那么这都将被视为固定收入。
美国国税局要求该金额在债务金额被免除的那一年列出该金额。例如，在该法案出台之前，如果你因为任何原因被免除了2万美元的水下抵押贷款，那么当你第二年报税时，这2万美元就必须被计入，并按当时边际税率征税。
当2008年金融危机肆虐时，国会认识到这种做法是不恰当的，于是并通过了第一个《抵押贷款减免和抵押贷款豁免法案》。
根据该法案，纳税人可以排除高达200万美元的债务减免，无论是通过取消抵押品赎回权，短期房还是某种抵押贷款修改。其中最主要的规定是：必须对纳税人的合格主要住所进行豁免（第二套住房和度假屋不符合该条件)。该法案自首次通过以来已被延长了五次，如上所述，而最近一次延期是在2020年12月，将上限降至75万美元。
三、取消债务和应纳税所得额的处理
尽管延期了，但国会拒绝了永久性的抵押贷款减免。然而，受到最新的大流行病影响，抵押贷款数值从最初的200万美元大幅减少，并在2025年被终止，而在未来延期是不太可能的。
一旦豁免权被取消，那么我们将会回到旧的规则——《国内税收法典》第61[a][12]条——只有通过宣布破产或法定破产，那些在其主要住宅上获得抵押贷款债务减免的人才能避免对减免的金额征税。
如果你拥有一个农场，那么你可能会很幸运地被取消债务和豁免税收。其中，有三个因素可以使农业债务不被视为应税：债务必须与农场的经营直接挂钩；前三年的收入中有一半以上必须来自农业；债权人必须是经常从事借贷的个人或机构。然而，与大多数税收政策一样你需要注意很多的细节，所以你最好从税务专业人士那里得到帮助，以获得最佳收益。
其他情况下，取消的债务不被美国国税局视为应税的其他情况有：
- 卖方给予买方合格的房产购买价格减免。
- 作为礼物、遗赠物、遗赠（财产）或遗产而取消的金额。
- 一些学生贷款的例外情况，包括规定借款人在某些行业工作一定时间而取消的贷款；在国家某些地区提供医疗服务的还款或贷款减免计划；因学生死亡或完全及永久残疾而被解雇者。
- 如果借款人作为个案制纳税人支付了取消的债务，那么其金额可以被扣除。
大多数抵押贷款都是“追索权贷款”，这意味着如果借款人无法还款，贷款人可以收回其房产——抵押品。但是，如果房产的价值不足以偿还所欠的债务的话(不足额判决)，那么贷款人也可以收回借款人其他资产。然而，在12个州，抵押贷款通常是无追索权贷款，那么这将意味着贷款人只能拿到抵押品，而不能拿走更多借款人的资产，并且在无追索权抵押的止赎中，债务收入的税收也不会被取消。
四、抵押贷款减免的其他选择
如果你确定你不能实现一个可居住的再融资计划的话，那么失去你的房产是肯定的，但你可以考虑这些选择。(有些还是需要你在纳税申报单上交钱。)
短售房：在短售房中，贷款人同意接受你房屋的售价并愿意将其作为你抵押贷款的全额付款。是的，即使房子的售价低于你的欠款。然而，还有一个取消债务的问题，引发了一项税收法案。这套房子会像其他房子一样进入市场，而且——谢天谢地——你会像往常一样收到报价，然后你将这些报价转发给贷款人，由贷款人决定接受哪一个报价。当报价被批准时，你的房子就会被卖出，所有在那时你就必须要搬出去了，并且如果出现赤字，那么你也不用承担任何责任了，除了国税局。
以契约代替止赎：这是一种古老的交钥匙走人的策略，而无需强迫你的贷款人经历昂贵的，耗时的抵押贷款止赎的过程，你自愿离开你的家，并与你的贷款人签署转让该房产的协议。作为交换，贷款人接受了你的房产，并让你还清了你的债务。如果房子在出售时出现赤字，那么贷款人也需要支付这些亏损然后向联邦政府报告，也就是说，又要交税了。
非司法止赎：与典型的法院命令止赎(你失去了你的房子，当房子转售时，贷款人可以追讨你的任何赤字)相反，在非司法止赎中，贷款人在拍卖中出售你的房产；变现的钱被用来偿还你的抵押贷款，并且任何超出抵押贷款的债务都会被免除。但是，这种方法必须得到你的贷款人的批准，并取决于你在整个过程中的合作程度——包括你必须保证你的房产处于良好的状态。
第二次抵押贷款：如果你的第一笔抵押贷款已经超出了你的承受能力，而你已经有了第二笔抵押贷款，那你可能也有麻烦了。如果你的房产因抵押贷款止赎或被卖空而失去了抵押品赎回权，尤其是在一个水下市场，那么第二抵押贷款的持有者除了在法庭上起诉你拖欠工资或其他附件之外，可能没有什么选择。(如果第二抵押贷款机构免除了你的债务，你还是要缴纳所得税。)在这种情况下，主动出击，尝试解决你的第二抵押贷款债务，而不是让你的房产债务继续存在下去。
缩小住房规模：如果问题是你房子太多，导致了你抵押贷款偿还陷入困境的话，那么你可能需要考虑缩小你的住房规模。换句话说，你可以卖掉更大更贵的房子，然后找一个更小更便宜的地方居住。
五、如何寻求帮助呢？
如果你还不知道该怎么做，那么咨询你的贷款人，看看可以制定出哪些条款，其中应包括你进行抵押贷款再融资的可能性，以及较低的利率或较长的期限对你每月还款的影响。
或者你可以联系非营利性债务咨询服务机构，因为他们办理过比你情况更糟糕的案件，并且他们擅长处理预算、信用咨询和整理财务等问题，然后会给你一些你可能没有考虑到的建议，比如住房和抵押贷款咨询等。
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