这篇文章是由Ahn and Sinowitz律师事务所撰写的。如果您有任何问题，请致电267-385-8668。
抵押贷款欺诈影响着购房过程的方方面面。在2021年，美国联邦调查局互联网犯罪投诉中心报告了11,578名因租赁或房地产而遭欺诈的受害者，造成的总损失为350,328,166美元。
由于抵押贷款欺诈所造成的金钱损失可能数额很大，而且难以找回，并且这种欺诈性贷款机构也在不断改变欺诈手段，以逃避相关部门管理并诱骗借款人。因此，无论你是处于不理想的经济状况，还是买房或再融资，你都应该警惕这些欺诈性贷款机构，以避免自己遭受抵押贷款欺诈。
一、什么是抵押贷款欺诈呢？
在住房贷款申请过程中，任何虚假的信息都可以被视为抵押贷款欺诈，属于金融机构欺诈(FIF)，并且抵押贷款欺诈通常是为了牟利或购房者房产而进行的。
- 以牟利为目的的抵押贷款欺诈：那些为了经济利益而试图进行抵押贷款欺诈的人通常是贷方、经纪人和其他实体，他们通过进行虚假索赔，以从贷方和房主那里获得其经济补偿或股权。
- 住房抵押贷款骗局：住房抵押贷款骗局通常是由借款人实施的，目的是为了获得其住房所有权或改变房屋的评估价值。根据抵押贷款欺诈指数，每200个再融资申请人中就有一个人会遭受到抵押贷款欺诈，而每164个抵押贷款申请人中也同样会有一个人会遭受到抵押贷款欺诈。
二、如何发现抵押贷款欺诈
在以牟利为目的的抵押贷款欺诈案件中，诈骗者最常见的欺诈方式是向受害者承诺通过修改贷款条款和管理债务的方式以帮助借款人保留其房产，或者以免费服务和降低利率来吸引借款人，并且诈骗者下手的群体通常是那些缺乏教育或经济保障的弱势房主和准房主。
欺诈性抵押贷款机构通常会使用一些欺诈策略，以使他们的报价看起来是一笔符合借款人利益的交易，但事实中，你可能被骗了。此外，有下文特征的贷款服务，可能是抵押贷款欺诈：
1. 利率“好得令人难以置信”
抵押贷款利率如果明显低于市场利率，那么通常表明该抵押贷款存在着各种隐藏的其它收费，甚至是欺诈者的一种诱骗性的策略。欺诈性抵押贷款机构可能会试图告诉你，你不再有资格享受广告中的利率，或者如果他们认为他们可以逃之法外的话，欺诈者则通常会在固定原始利率后附加其它额外费用。
2. 你的贷款评估没有兑现
你的贷款评估将会以标准格式提供了关于美国住房和城市发展部的基本贷款信息。其中，它包括了贷款的逐项成本，包括费用，并在抵押贷款申请后3个工作日内发送给你，并且在借款人接受这些条款之前，贷方不被允许收取借款人除信用报告费以外的其它费用。
根据《房地产结算程序法》（RESPA），抵押贷款机构必须在相对容忍度范围内兑现其贷款评估。因此，如果这些贷款评估在情况变化之外没有兑现的话，那么你就要警惕这笔贷款是否是欺诈性贷款。
3. 按揭付款骗局
按揭付款应保持在每月收入的28%以下，并且你的债务收入比（DTI）越高，你的抵押贷款风险就越大。因此，如果贷方向你推荐的一种住房需要的贷款超过了你可支配收入的28%，那么你就要小心了。
4. 房产的估价很高
估价过高的房产会给合法的抵押贷款机构带来风险，因为它会产生不准确的转售价格，或者使借款人的收入虚高，让他们难以用现有收入来偿还其抵押贷款。
5. 预付罚款
预付罚款是针对过快偿还抵押贷款或进行再融资的一种收费。虽然预付罚款可以提供较低的还款利率，但它们其它的隐藏性收费通常隐藏在其协议的细则中。因此，许多借款人没有意识到这些罚款的规定，并从而不得不缴纳这些费用。一般来说，这些罚款通常是贷方以牺牲借款人的利益为代价从利息支付中赚取利息的一种方式。
6. 你的信用评分并不重要
你的信用评分通常会影响你的抵押贷款利率，无一例外。因此，如果你得到的住房贷款说你的信用评分不会影响你的抵押贷款的话，那么你就要小心了。这些欺诈策略通常是针对低收入借款群体，并且通常带有借款人难以满足的条款。
三、需要注意的抵押贷款欺诈类型
根据抵押贷款欺诈指数，在2020年报告最多的住房计划欺诈是入住虚假陈述、未披露的债务或止赎，虽然这些数据可以让我们一窥房地产行业的欺诈行为，但在许多情况下，许多抵押贷款骗局都没有被报道，因为在许多情况下，这些欺诈行为很难被证明。
常见的抵押贷款骗局包括：
- 抵押贷款电汇骗局
- 止赎骗局
- 反向抵押贷款骗局
- 诱骗和转换抵押贷款骗局
- 抵押贷款炒作
- 假的房地产经纪人
1. 抵押贷款电汇骗局
抵押贷款电汇骗局是由骗子冒充贷款代理人、房地产经纪人或贷方进行的。在此骗局中，骗子试图让房主或准房主将他们的资金汇入到一个非法的账户，以便使骗子在成交过程中获得其经济利益。
这些复杂的抵押贷款骗局通常涉及犯罪组织和无法追踪的海外账户，使受害者的资金几乎无法找回。
进行抵押贷款电汇骗局的诈骗者可能会试图入侵他人合法的电子邮件地址，或者冒充交易参与者向买家发送网络钓鱼邮件，并在此时他们会实时监控该未决的交易。此外，随着借款人交款日期的临近，他们还会发送欺诈性指令，以将借款人交款资金汇出。
- 抵押贷款电汇骗局是什么？：抵押贷款电汇骗局是骗子说服购房者将过户费汇入非法银行账户的过程，通常没有逆转的可能。
- 专家建议：电汇指令应进行语音验证。在进行汇款之前，购房者应向银行验证其收款账户，始终仔细检查收到的电子邮件是否有合法的地址，并注意该电子邮件的语法错误和紧迫程度。
2. 止赎骗局
在2000年的抵押贷款危机之后，陷入经济困境的房主成为抵押贷款诈骗者的常见目标。这些欺诈性贷款服务机构使用了各种欺诈手段，如股权掠夺、贷款修改、救援和救济计划，以利用房主的弱点。
简而言之，这些欺诈手段主要是通过提供支付抵押贷款或帮助陷入经济困境的房主进行房产止赎来进行欺诈。下文是几种常见的止赎骗局：
股权剥离：股权撇清，或股权剥离，发生在房主拖欠贷款时，欺诈性贷款服务机构提出通过购买他们的房产以避免其止赎。然后，欺诈性贷款服务机构会获得房产契据，并将房产出租给第三方或现有业主，而欺诈性贷款服务机构将该房产的租金收入(通常是虚高的)收入囊中，通过再融资抵押以剥离股权，并在被遗弃的房主仍欠抵押贷款债务的情况下卖掉该房产。
贷款修改和止赎救济骗局：在贷款修改计划中，骗子谎称自己是政府官员或律师，并提出就抵押贷款的条款进行协商，以避免其止赎。因此，为了得到约定的服务，欺诈性贷款服务机构通常会收取高额的费用，而且是预先支付的。一般来说，欺诈性贷款服务机构要么谈判出不利的贷款条款，最终导致其止赎，要么根本无法谈判出新的贷款条款。
- 止赎骗局是什么：止赎骗局涉及到欺诈性贷款服务机构通过利用房主经济上的不安全性，将其资产收入囊中或牟取房主房产所有权的欺诈策略。
- 专家建议：在与第三方合作之前，你应该直接向你的贷款人或服务提供者寻求帮助，并且在你选择抵押贷款救济服务提供者的服务之前，你一定要向美国住房和城市发展部（HUD）核实他们的资质。
3. 反向抵押贷款骗局
反向抵押贷款欺诈是一种利用房屋净值转换抵押贷款（HECM）的骗局，该贷款由联邦住房管理局承保。
HECM适用于62岁及以上拥有主要住宅的老年房主，并且该计划可为老年人一次性支付其房产净值。
然而，欺诈性贷款服务机构通过利用该计划招募老年人，并以夸大的评估结果为基础要求代表他们申请贷款。当房主继续支付财产税和保险时，那些房主会得到一部分付款，而欺诈性贷款服务机构则会抽走其余部分。
因为HECM计划在房主不再居住之前不要求偿还贷款，所以原来的贷款人通常直到房主去世或出售该房产时才会发现这是一个骗局，这时整个贷款加上利息都到期了。
- 反向抵押贷款骗局是什么：反向抵押贷款骗局利用了HECM计划，该计划为老年人提供了一笔房产，而欺诈性贷款服务机构会盗用或窃取。
- 专家建议：要警惕那些暗示反向抵押贷款是政府福利，而不是具有还款结构的贷款的项目。
4. 诱骗和转换抵押贷款骗局
诱骗和转换抵押贷款骗局是欺诈性贷款服务机构通过利用有利于借款人的贷款条款和抵押贷款利率来吸引买家。一旦购房者签约，那么这些条款就会被改变，或者被告知他们不再有资格享受较低的利率，这使得购房者被其费用、高利率或没有吸引力的贷款条款所困。
由于利率变化通常发生在合法的情况下，而且房利美和房地美有可能会在估算完你的贷款后将其额外的费用加到你的贷款中，所以这些骗局很难被法律判决是不合法的。
特定类型的抵押贷款，如负摊销住房贷款和漂浮贷款，可能也有同样的分类，因为买家被诱骗进入这些贷款时，其利率很低或不存在，但在正式确定后会变得让借款人无法负担。
- 诱骗和转换抵押贷款骗局是什么：诱骗和转换抵押贷款骗局是指欺诈性贷款服务机构以低抵押贷款利率或其它有利于购房者的条款诱骗购房者，然后将其转换为利率较高或贷款条款让购房者难以接受的骗局。
- 专家建议：你可以要求你的抵押贷款机构锁定你的利率，并给你提供你的相关贷款费用明细。在确认你的贷款利率锁定后，你还会得到一份贷款评估，以让你可以比较其他贷款机构的利率。
5. 转抵押贷款炒作
贷款炒作，也被称为贷款搅动，是指欺诈性贷款服务机构不断为借款人的抵押贷款再融资，试图收取费用以获取其经济利益的过程。这种欺诈行为对借款人几乎没有任何好处，而且还会增加借款人的交易费用和结算成本，导致借款人产生长期和额外的债务。
此外，贷款炒作与非法炒房不同，后者是指借款人以高于其市场价值的评估值购买房屋，并在购买后迅速出售。
- 贷款炒作是什么：贷款炒作是指在没有给房主带来好处的情况下，不断对借款人的抵押贷款进行再融资，以便在延长期限的同时收取借款人的费用。
- 专家建议：看看你的再融资贷款的总成本，包括利率、过户费和新贷款期限内的费用，并且新贷款期限有时可能会延长。
6. 假的房地产经纪人
房地产经纪人欺诈通常发生在经纪人的虚假陈述自己身份或误导买家。在某些情况下，假房地产经纪人可能会用假的执照、背景或工作经历来伪造证书。此外，另一种情况是，房地产经纪人可能不会完全披露房产的年龄、缺陷或止赎情况，甚至有些欺诈性的代理人还会试图出租被止赎或待售的房。
虚假房地产经纪人或经纪人欺诈的常用欺诈手段是向买方虚报出售的信息。
- 假的房地产经纪人是什么：假的房地产经纪人可能会向买方提供有关房产的虚假信息，或者用假的执照或工作经历来虚报自己的身份。
- 专家建议：在与经纪人开展业务合作之前，请向您所在州的房地产部门或房地产委员会查询，以核实该经纪人的执照号码。
四、如何避免抵押贷款欺诈
随着房地产行业和相关部门在识别和防止现有抵押贷款欺诈的努力，抵押贷款欺诈策略也在不断的变化着。因此，为了避免抵押贷款诈骗，在整个抵押贷款过程中你需要保持观察力，并对你不了解的东西及时提出质疑。
- 了解条款：通读文件，确保它们是完整的，并在签字前对抵押贷款条款和任何你不理解的地方要求相关服务人员进行澄清。
- 与有执照的专业人士进行交谈：在HUD批准的国家机构数据库中核实所有与你合作的人的执照，包括贷款人、律师和抵押贷款援助公司的执照。
- 不要接受不明的报价：抵押贷款骗局的实施者经常会以那些弱势群体为目标。因此，你应该怀疑那些不明的贷款提议，并与你的房产贷款专家或抵押贷款服务提供者保持联系。
- 避免预付费用：不要为非贷款人的贷款产品或服务支付任何预付费用。
- 可疑担保：为贷款修改担保是非法的——通常合法的公司会披露他们不能担保协议的变更。
五、如何举报抵押贷款欺诈
如果你已经成为了抵押贷款欺诈的受害者，那么举报该抵押贷款欺诈有助于防止出现一些其它的问题，并帮助相关部门起诉犯罪者，争取更快的结束该正在进行的调查。然而，要举报抵押贷款欺诈，请遵循以下步骤：
1. 联系你的房产贷款专家或抵押贷款服务提供者。
2. 与HUD批准的住房顾问交谈。
3. 向有关部门举报该欺诈行为——联邦调查局、美国检察官办公室、州政府、联邦贸易委员会或消费者金融保护局。
六、专家为您解答相关抵押贷款欺诈的问题
1. 真的有人能够盗取你的房屋所有产权吗？
专家说：“虽然房屋所有权盗窃每年都会发生在许多美国人身上，但这是一个错误的说法。因为犯罪分子首先是窃取房主的身份，然后他们可以伪造一个新的房屋所有权，使他们自己看起来像是真正的房主。”
专家还说道：“如果你怀疑这种情况可能发生在你身上，那么你应该立即采取的措施是联系相关执法部门。然后，你应该打电话给你的贷款人和产权公司，因为这将有助于确保罪犯无法利用他们伪造的契约——从而避免你遭受巨大的经济损失。”
2. 买房时避免受骗的最好方法是什么呢？
专家说：“在买房时保护自己免受欺诈的最好方法是拥有一些简单的防骗策略，这也至关重要。”
“要勤奋，多辨别，及时咨询有执照的抵押贷款银行，并对那些看起来‘好得令人难以置信’的贷款交易要持怀疑态度。”此外，如果你担心自己可能已经中了骗局，那么请立即打电话给信誉良好的贷款机构，以确定真相。
七、对抵押贷款欺诈受害者的帮助
无论你是抵押贷款诈骗的受害者还是怀疑他们，以下资源都是由联邦政府和州政府提供的，以帮助受害者，并创造一个更安全、更透明的贷款行业。
- 消费者金融保护局投诉表
- 联邦贸易委员会（FTC）
- 住房和城市发展部的国家资源
- 住房和城市发展部批准的住房顾问
- 房利美抵押贷款欺诈调查（MFI）涉嫌抵押贷款欺诈的报告
- 金融保护和创新部(DFPI)
八、注意事项
抵押贷款欺诈随着经济社会和贷款行业的发展其欺诈手段也在不断的改变着，使其变得更难对付和伪装性更好。因此，当你购买房产、再融资或处于经济不安全的情况下，请对与你合作的人的资质保持警惕。
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