宾夕法尼亚州的驱逐法在不同郡略有不同，但驱逐过程大抵相同，分为以下步骤：
1.发送书面通知 Send a clear written notice
2.填写表格 Fill out the forms
3.送达文件 Serve the documents
4.参加审判 Attend the trial
5.等待判决 Wait for judgment
保持良好的租住关系可以使整个驱逐过程更加顺畅，这样就不必再向法院提出驱逐申请。租约中往往有此方面的特殊条款，以免出现不必要的纠纷。比如，有些租约甚至规定了在进行法律行动前不需要额外通知。
本文详细介绍了驱逐的程序及注意事项，供房东在驱逐租户时参考。另外，如果房东对房屋租赁法或本郡的驱逐法案有任何疑问，可以向律师咨询法律意见。
一、驱逐的原因
根据驱逐房客的原因，通知的要求有所不同。宾夕法尼亚州的法律要求房东遵守通知要求，通知时必须要有必要的信息，指出租户的违规行为，以及他们搬出房屋的具体时限。
在向法院提出申诉前必须出示该通知。如果租约规定不需要通知，那么房东可以采取下一步行动。
（一）未付房租或不付房租
驱逐的最常见原因是租客未按时支付租金。房东可以因此驱逐租户。
在宾夕法尼亚州，租金逾期一天即被视为逾期。在房东提出驱逐之前，房东必须给租户一份10天的终止租约通知。该驱逐通知允许租户在10天内支付拖欠租金。
租客必须在此通知后支付租金，否则就要离开房屋。否则，房东可以继续申请驱逐诉讼。
（二）违反书面租赁协议的行为
书面租赁协议对于不同租户之间有所不同。房东和租户都必须始终遵守租赁协议的条款，避免违约。
在宾夕法尼亚州，房东可以因租户违反书面租赁协议的条款而将其驱逐。房东必须向在出租房内居住一年或不到一年的租户提供一份15天内终止租约的驱逐通知。在出租屋居住超过一年的租户会收到30天终止租约的通知。如果租户未能在规定的通知期限内搬出，房东可以继续申请法律诉讼。
（三）进行非法活动
如果租户在房屋内从事了非法活动，房东必须在申请驱逐程序前给租户一个10天的驱逐通知。非法活动诸如：
1.两次违反1972颁布的《受控物质法》的相关规定
2.执法人员从租户的出租房屋内查获毒品
3.参与制造、分销或消费毒品的活动
（四）租期结束后不续租
宾夕法尼亚州的驱逐程序不允许房东在没有充分理由的情况下驱逐房客。除非，房东发现租户的违规行为或租赁到期。
租户如果在租期结束后仍留在出租房内，甚至多待一天都可能被驱逐。租户收到的通知取决于他们的租约，其中包括15天终止租约通知和30天终止租约通知(Notice to Quit)。
1.短期租房驱逐前需要出具15天终止租约通知书。
2.少于一年租期驱逐前需要出具15天终止租约通知书。
3.一年以上租期驱逐前需要出具30天终止租约通知书。
二、提起控诉
房东可以在通知期过后提交一份租户违约投诉书，此投诉可在地方法院或公共法院诉讼前或期间填写，以便提交。
（一）提交的步骤
1.前往受理房屋出租和驱逐业务的地方法庭或公共法庭。
2.填写《房东-房客投诉表》。
3.支付申请费
（二）时间安排
房东需要在10至30天内提出申诉。
三、遵守通知 Notice to Comply
在向法院提出驱逐申请前，你需要向租户发出遵守通知。你可以下载免费的PDF或Word模板，或在这里完成你在宾夕法尼亚州的驱逐通知，使用分步向导，可以帮你顺利完成整个过程，以确保你提交具备法律效力的通知。
请记住，分步向导会要求你在最后支付一小笔费用——这是为了确保合法和获得保护而付出的小代价。你最不希望的是，到了法庭才发现你的第一个启动程序竟然是错误的。
四、送达文件给租户
传票和起诉书必须由治安官、文书服务员或警员送达给租户。
（一）如何向租户送达传票和起诉书
有三种方法可供选择：
1.亲自将传票和起诉书送到租户手中。
2.送达人邮寄该文件。
3.将文件副本放置在租户所租房屋入口处安全可见的位置。
（二）送达传票和起诉书后
租户一旦收到驱逐申诉书，就不需要提交答复。
（三）时间安排
传票和起诉书必须在驱逐程序开始前送达给租户。
五、要求收房
（一）提出获得判决的动议并获得允许驱逐的判决
房东必须提供强有力的论据，并有确凿的证据支持，才能胜诉。如果房客没有出席驱逐听证会，地方法官可以默认房东胜诉。有效的证据可能包括：
1.房契和租约或租赁协议的副本
2.租金收据和租金分类账
3.银行和证人的证词
律师也可以在法庭听证会上代表租户或房东。作为家庭暴力受害者的租户可以在三十天内对裁决提出上诉，但在一般情况下，租户只有10天的上诉时间。
（二）所需时间
驱逐听证会安排在发出传票后的7—10天，在法院作出有利于房东的裁决后，10—30天内可以提出上诉，这取决于驱逐的类型。
六、获得占有权
（一）在房东胜诉并获得占有令后
一旦房东胜诉，他们就可以向地区法官申请占有令——也被称为强制占有令。这是一份法院命令，通知租户必须搬出该房产。占有令在房东胜诉后5天发出。
如果租户能够在占有令发出之前支付所有的法庭费用和手续费，那么整个驱逐过程就会停止。
（二）迁出过程
驱逐过程的最后一步是将租户赶出该房屋。宾夕法尼亚州的法律规定，一旦发出占有令，执法人员必须在收到令状的48小时内将其送达给租户，一旦租户收到占有令，他们有10天的时间搬出，否则将被强行驱逐出去。
（三）所需时间
法院签发占有令需要5天时间。执法人员有48小时的时间向租户送达这一法院命令。之后，租户有10天时间搬离该房产。
七、宾夕法尼亚州驱逐过程所需时间
以下是不同驱逐过程步骤平均所需的时间：
1.发出正式通知平均需要10—30天
2.发出和送达传票和起诉书平均需要几天到几周，这取决于所选择的送达方式
3.法院听证和判决平均需要7—10天
4.发出执行令状平均需要5天
5.占有财产平均需要10天
在宾夕法尼亚州，一个完整的驱逐程序平均需要1个月到2个月。
八、出示证据
（一）怎样更好地收集证据
如果租户不同意关于驱逐程序的要求，他们可以向法院作出应答，那么你必须保存好所有的证据，这样你才能向法官证明情况，赢得诉讼。在发生纠纷时，这决定你整个驱逐请求的成败。
你可以通过以下方式做到这一点：
1.保留实物文件
这样做其实非常不利于查询，而且会占用大量空间，可能造成丢失、损坏、被盗或失火焚毁。
2.扫描文件
将每份文件扫描到你的电脑中保存。
3.备份
使用Dropbox、Google Drive、OneDrive或任何其他容易找到的方式存储和备份每个文件。
4.PMS
使用物业管理软件来保存一切，从租赁协议、签署文件、违规行为、电子邮件、笔记、发票、付款、提醒、维修请求、图片、视频，以及任何你能想象的东西。当你把每份文件都扫描到你的软件中时，你会发现这一切都会变得非常简单。
（二）证明未付房租的证据
如果租户不付租金，而他们对这一说法提出异议，你必须向法官出示以下证据：
1.你的租赁协议
有关协议的条款，诸如租金何时到期，以及关于逾期付款导致的惩罚。
2.所有的付款信息
提供所有之前的付款信息，常用的付款方式（支票、信用卡、ACH等），以及具体的付款日期，可以表明租户和房东已经建立了某种租赁约定。
3.所有的付款回执
如果他们的支票跳票，他们的银行账户资金不足，或者他们的信用卡有扣款争议，请向法官出示这些。此外，还应该展示银行可能向你收取的任何费用，以及根据租赁协议，你应该得到的任何赔偿。
4.所有的有关信息
如果你曾通过短信、电子邮件、信件或邮件向你的租户发出了自动或手动付款提醒，证明这一点很重要。虽然通常不需要，但表明他们知道情况，并有时间补救和付款，还是很有帮助的。这就是为什么最好的选择是把所有东西留存在书面上，而不是通过电话或面对面的交流。
（三）违反租约的证据
如果因租客违约而驱逐租户，如，噪音投诉、未经授权饲养宠物或财产损失，最重要的是从以下方式采集证据。
1.监控摄像头
如果你安装有监控系统，可以证明租客的犯罪行为或违约行为，法院大概率会做出有利于你的判决。
2.视频
如果你没有抓到他们的行为，那最好的办法就是用手机录下任何损害或违反租赁规定的视频。
3.图片
人们常说一张照片胜过千言万语。在这种情况下，一张照片可能价值数千美元！即使你拍了视频，给法官提供照片也是很重要的，通过电子邮件或打印出来的照片更有说服力。
4.租赁条款
再次向法庭展示租客在租赁协议中违反了哪项条款。如果你没有在你的租赁协议中写明具体的条款，请不必担心。因为如果违反的情况足够严重，即使不写出来，也可以驱逐租户，但作为一个好的习惯，一开始就应在协议中列明所有会导致租户驱逐的原因，以条款的方式固定下来。
九、常见问题
（一）在宾州冬天可以驱逐租户吗
是的，在宾夕法尼亚州的冬天依旧可以驱逐租户，只要驱逐理由有效，并且房东遵循了正确的驱逐程序。在宾夕法尼亚州，自助式驱逐通常被认定为非法。
（二）在宾州，如何驱逐家庭成员
只要你遵循正确的驱逐程序，是可以驱逐家庭成员的。驱逐家庭成员并不需要额外的程序，毕竟他也是你的租客之一。
（三）在宾州，驱逐会被搁置吗
根据立法，从2020年8月31日起，宾夕法尼亚州的驱逐法案不再搁置。然而，每个地区的法院可能会以不同的方式处理驱逐问题。请咨询当地地区法院，了解他们如何处理有关COVID-19的情况。
（四）什么是《房东—房客法》
宾夕法尼亚州《房东—房客法》包含了宾夕法尼亚州房东和房客可以参考遵循的相关法律信息，了解该法律可用于保障个人的权利，它涉及很多关键内容的条款，包括保证金、租金费用的增加，以及租户居住期间各方的责任等。
当地政府计划修订《房东—租户法》，特别是在COVID-19大流行的情况下，所以一定要向当地郡政府仔细了解这些情况。
