本文依据宾州基本驱逐法律向房东和租户提供建议。
宾州法律（1951年《房东和房客法》）规定了相关因房客未付房租和违反租约的其他行为而被驱逐的情形。房东可采取主动措施，如换锁或搬出租户的物品，以强迫租户搬出。同样，房东也要事先遵循特定程序，先向租户发出“租约终止通知（Notice to Quit）”。
一、什么是租约终止通知（Notice to Quit）
租约终止通知（Notice to Quit）是由房东交付租户的一份文件，以书面形式通知租户必须在具体截止日期前搬出房屋。
使用“租约终止通知（Notice to Quit）”的原因有以下几点：
（一）租期已满，租约未自动续期或按月续期
租户违反了租约或租赁协议的条件，例如，在租约规定禁止饲养宠物的情况下在家中饲养宠物，允许租约规定外的人在家中居住，在房屋中违规使用毒品，或故意损坏房屋导致房东支付维修费用等。
（二）租户未按租约或租赁协议条款支付应付租金
二、租约终止通知（Notice to Quit）中包含哪些内容
租约终止通知（Notice to Quit）必须包括房东姓名、租户姓名、出租房屋地址以及通知的原因，如，租户未支付租金或其他违反租约的行为。因未付租金发出的租约终止通知（Notice to Quit）应包括应付租金的数额、付款的方法和地点、租客须搬出或支付应付租金的最后期限（具体日期），以及若租客未遵守租约终止通知（Notice to Quit），房东可能采取的相关法律行为的声明。
对于不付房租的情况，租户可以选择支付租金或在指定日期前搬走，对于违反租约或租赁协议的情况，租户的唯一选择是在通知中规定的最后期限前搬走。
房东应保留一份租约终止通知（Notice to Quit）副本，因为若租户不遵守租约终止通知（Notice to Quit）中的要求，需要在法庭上采取进一步行动。
三、明确租户必须搬出的日期
租户必须搬出的最后期限（即《租约终止通知（Notice to Quit）》中规定的日期）取决于终止合同的中的条款。
四、拒付租金
宾州的法律规定，从租约终止通知（Notice to Quit）书送达之日起10天内，租户必须支付应付租金或搬出该住房。如果承租人之前在租约或租赁协议中另有说明，这个期限则根据租约或者租赁协议中的具体条款改变。
五、违反租约或租赁协议的行为
对于违反租约或租赁协议的行为，房东必须给租户15天的时间搬离（对于一年或以下的租期）或30天的时间搬离（对于一年或以上的租约）。
六、如何计算最后期限的日期
为了计算终止通知书上的截止日期，从终止通知书送达租户的第二天起开始计算所需时间。根据所需天数计算出的最后一天是租户必须遵守租约终止通知（Notice to Quit）的最后期限。最后一天的第二天是房东可以正式对租户采取法庭行动的日期，如果确有需要的话。
例如，假设1月31日，房东以未付租金为由向租户发出租约终止通知（Notice to Quit）。由于未付房租允许租户有10天时间遵守租约终止通知（Notice to Quit），所以从2月1日开始计算10天。2月10日将是租户支付到期租金或搬出的最后一天。如果租户在2月10日没有支付租金或搬走，那么在2月11日，房东可以向法院提出对租户的驱逐诉讼。
七、如何送达租约终止通知（Notice to Quit）
通知书可以通过三种不同的方法送达。
（一）亲自送达——亲自送达给租户。
（二）将租约终止通知（Notice to Quit）留在房产的主要建筑上（如出租公寓或房屋的门口）。
（三）将租约终止通知（Notice to Quit）书固定或张贴在出租物业的明显位置。
另外，保留一份书面记录，说明送达的方法，是否送达给某人，记下被送达人的姓名或张贴在家中的位置，送达的时间和具体日期是很有必要的。
八、租户未在租约终止通知（Notice to Quit）截止日期前搬出的后果
如果租户没有在租约终止通知（Notice to Quit）书上写明的最后期限前搬出房屋（或未如约支付到期的房租），房东可以向法院（在出租房屋所在的裁判区）提出房东和租户申诉，也称为驱逐诉讼，通过法院命令强迫租户搬家。
九、房东可采取的下一步骤——在宾州提起驱逐诉讼
1951年的《房东和房客法》概述了房东可采取的具体步骤，以正确方式向房客送达驱逐申诉书，以便在法官或地方法官面前举行听证会。
提交房东和房客投诉的表格可在http://www.pacourts.us/Forms下载。选择“面向公众”，向下滚动网页，即可找到“房东”标题，并选择题为“房东租户投诉”的表格。
房东应带着填好的房东和租户申诉表的另一副本到法院，按规定支付申请费以开始驱逐诉讼程序。法院书记员将处理房东的投诉，并安排听证会。房东需要向租户送达申诉书的副本和告知听证会的具体日期。
听证会可能会作出判决，同意将房产交付给房东，并对租户的租金、损失和费用作出经济赔偿判决。如果租户在法院下达命令后仍继续占用房产，房东可从法院获得强制占有令，由法院官员或治安官对租户进行合法的具体驱逐。
十、驱逐宾州移动板房/拖车的租户
特殊的驱逐规则适用于在有三个或更多公园移动板房/拖车中租赁的房屋业主。（见68 Pa. Cons. 参见宾州68号法规。Ann. §250.501(c)和“移动房屋权利法”（见68 PS 398.1及以下版本）。
例如，房东必须给违反租约或未付租金的移动板房/拖车租户20天时间搬出（当通知是在4月1日之后，9月1日之前发出）或30天时间（当通知是在9月1日之后，4月1日之前发出）。这比在移动板房/拖车以外的租赁物业中违反租约或租赁协议条款的租户时间要长。
