这篇文章是由Ahn and Sinowitz律师事务所撰写的。如果您有任何问题，请致电267-385-8668。
有抵押贷款的房主可以选择再融资来获得新的住房贷款，以缩短他们的还款期限，降低他们的抵押贷款利率或使用他们的资产来满足他们其他的经济需求。但在选择利用这种贷款再融资之前，他们不可避免的需要考虑一些缺点。为什么呢?因为这可能最终会使他们花费更多的钱，或比它值得的更多工作。
如果你正在考虑获得一笔新的贷款，那么请权衡一下这些利弊来决定你是否应该再融资。
一、再融资的好处
抵押贷款再融资可能有很多好处，但利弊取决于再融资的条款和你的个人情况和目标。虽然你可以从再融资中获得以下好处，但你仍然可能需要权衡一下它的利弊。
1. 你可以更快地还清你的贷款
你可以把你的抵押贷款再融资调整成一个期限较短的新贷款(例如，从30年的贷款变成15年的贷款)。通过缩短你的贷款期限，你可以更快地获得更多的房屋资产，更快地还清贷款，那么这将意味着你可以更早地拥有属于自己的房子，节省利息，并且当你不再需要支付抵押贷款时，你每个月可能都会有更多的钱。
2. 在贷款期间，你可能会花费更少的钱
当你在缩短偿还贷款的时间期限时，与此同时你也缩短了支付贷款利息的时间长度，那么这将意味着你在贷款期限内支付的利息会减少。但是如果你不缩短贷款期限呢?在抵押贷款的整个期限内，你也仍然可以支付更少的钱。
如果你的再融资利率很低，那么你可以降低你的利率。因为你要在还清贷款之前支付总利息，而再融资可以帮助你节省你在贷款期间支付的总利息。
例如：
你可以以4%的利率获得20万美元的30年期抵押贷款。2年后，你已经支付了15,728美元的利息。但是如果你打算用30年的时间去偿还这笔贷款的话，那么你将在整个抵押贷款期间需要支付143,739美元的总利息。
假设，2年后，你以3.5%的利率将这笔贷款再融资为新的30年期抵押贷款。由于你已经支付了2年的贷款，你的贷款余额现在是192,812美元。如果你将新贷款保留30年，那么你将在新贷款期间需要支付118,880美元的总利息。
现在，加上你为原始贷款支付的2年利息，你将总共需要支付134,608美元的利息。但是如果原来的贷款利率是4%的话，那么你还会付的更多。通过以较低的利率进行再融资，那么你可以在贷款期间节省9,131美元的总利息。
3. 你可以每个月节省更多的钱
如果你再融资的期限与最初的抵押贷款期限相同，那么你将进一步延长了偿还贷款的时间，这也将意味着你的月付款将会减少。但是，如果你能以较低的利率再融资，那么你的月付款可能会减少得更多。
下面是一个例子，将会为你解释你的付款将是如何减少的：
我们将使用与上面的例子相同的贷款数额。但需要注意的是，这些月度付款不包括第三方保管账户。
你得到一笔为期30年的抵押贷款，金额为20万美元，利率为4%，你的月付款是954美元。
你在2年后将贷款再融资到另一个30年的抵押贷款，并保持相同的利率。由于你已经支付了2年的贷款，你的贷款余额现在是192,812美元。通过更长的期限并延长至30年，你现在的月付款是920美元。
假设你再融资时的利率很低，所以你也降低了你的利率。你新的30年抵押贷款为192,812美元，利率为3.5%，那么现在你的月付款将是865.00美元。
4. 支付可以变得更加可预测
如果你持有浮动利率贷款，那么你可以通过再融资固定利率抵押贷款来代替你的浮动利率贷款。对于浮动利率贷款，你的利率会随着市场的变化而变化，这将意味着它可以上升或下降——并且你的月付款也会如此。
使用固定利率贷款，你的利率将会在整个贷款期间内保持不变，那么这将使得你每月的付款更可预测，因为你的本金和利息付款总额将保持不变。但需要注意的是，你的托管付款可能会随着财产税和保险费用的上升或下降而波动，并且这种一致性可以使你的预算变得更容易。
5. 兑现股权可以支付一些费用
如果你想偿还和合并你的债务，或对你的房屋进行装修，那么通过套现再融资可以帮助你做到这一点，因为它允许你用你的房子作为抵押进行贷款，并且你可能会借到比你目前所欠的更多的钱（只要你有那么多的资产），并保留差价。
下文是它是如何运作的，使用的是实数。
你现在有一笔15万美元的贷款，你的房子价值20万美元，那么现在你有5万美元的资产。你想拿出2万美元来装修地下室，所以你再融资，再借了2万美元。你的新贷款余额是17万美元(15万美元+ 2万美元)，那么你还有3万美元的房屋资产。
二、再融资的缺点
再融资对每个人来说都不是一个好的选择，根据你的情况，有几个理由建议你不进行再融资。下文是你在申请再融资之前可以考虑的一些缺点：
1. 你可能无法实现收支平衡
虽然你可以通过再融资省钱，但重要的是要记住，再融资的成本可能会抵消或削弱这种好处。
例如：
使用前文中的例子，你在2年后为贷款再融资，你的新贷款余额为192,812美元。因为你降低了你的利率，你在支付的利息总额中节省了9,131美元(加上再融资前你支付的2年利息)。然而，如果你的交易成本是贷款余额的2 – 3%，那么交易成本将在3,856 – 5,784美元之间。简而言之，我们会说你在结账时需自掏腰包支付这些结账费用，而不是像无结账费用再融资那样将其纳入你的贷款。当你从节省的金额中减去交易成本时，你实际上只节省了3,347 – 5,275美元。
还要记住，节省下来的钱往往是长期的，所以你需要决定现在的前期成本是否值得你在未来等待的成本节省,这一点尤其重要，如果你认为你将在盈亏平衡点之前出售或转移你的资产的话。
2. 节省的费用可能不值得付出。
正如你在上面的例子中所看到的，从再融资中节省的资金可能微乎其微，所以你需要考虑你是否值得为你的贷款再融资以及你是否能够接受再融资办理的过程。因为即使这个过程是简化和顺利的，它仍然需要你付出一些努力，包括申请新的贷款，提供财务文件和获得评估等。
3. 你的月付款可能会增加
如果你从30年的抵押贷款再融资到15年的抵押贷款，那么你的月付款可能会增加，因为你缩短了偿还贷款的期限。
例如：
你有一笔30年的抵押贷款，金额为20万美元，利率为4%。目前，你的月付款是954美元，不包括第三方保管账户。
但是如果你为20万美元的15年期抵押贷款再融资，利率不变。现在，你的月付款将会是1,479美元。
即使你再融资到一个较低的利率，你的月付款仍可能增加。例如，如果你再融资为20万美元的15年期抵押贷款，利率为3.5%，你的月付款将为1,429美元。
4. 你可以减少你房屋的资产净值
套现再融资允许你以房屋净值为抵押借款，那么这将意味着你在用你房子的资产净值作为抵押进行借款。所以，如果你有5万美元的房屋资产，然后用2万美元进行套现再融资，那么你还剩下3万美元的房屋资产。
三、如何在没有再融资的情况下节省钱呢？
抵押贷款再融资对一些借款人来说是很有价值的，但它并不适合所有人。当你想要省钱的时候，这里有一些其他的选择供你考虑：
只支付额外的本金：这些款项将用于偿还本金，并降低你在贷款期限内所要支付的利息。
使用个人贷款：个人贷款通过两种类型的贷款帮助你省钱，有担保的和无担保的。有担保贷款提供较低的利率，而无担保贷款不需要你向贷款人提供抵押品(例如，资产或财产)，并且个人贷款的利率比信用卡低。
获得房屋净值贷款或房屋净值信用额度(HELOC)：房屋净值贷款和房屋净值信用额度是使用你的房子作为抵押品。通过房屋净值信用额度，你可以借到信用额度以内的钱，然后连本带利偿还。如果你有足够的资产并且需要钱，这些选择可以帮助你以较低的利率借款。
申请0利率的信用卡：这些信用卡可以作为免息的选择，但这种选择只适用于那些有杰出信用评分的人。
四、底线：优点和缺点不是一概而论的
再融资的利弊对每个人来说都是不同的，这取决于你的独特情况和个人目标。当你试图弄清楚你是否应该为你的抵押贷款再融资时，那么请决定你为什么要再融资，并根据利率的高低，你将需要考虑延长或缩短贷款期限的时间以及你计划在房屋中居住多长时间来确定它是否会对你有利。
然而，最重要的是要与住房贷款专家进行交谈，因为他们可以帮助你确定最适合你的再融资，甚至如果有更适合你不同的再融资贷款的选择的话，他们还可以帮助你探索其他贷款的选择。
五、迈出正确抵押贷款的第一步
在线申请以获得专家推荐的真实利率和付款。
本文仅供参考，不构成法律意见。本文提供的信息可能不适用于你的特定情况，在没有咨询持证律师的情况下，不应依赖这些信息作出法律决策。
通过访问本网站及其内容，你明白在你和作者之间没有建立起律师与客户的关系。本文中的信息不应该被用来替代你所在州的持证律师的法律建议。
如果你有任何法律问题，请致电267-385-8668联系我们的律师。
